내 대출 한도는 얼마일까? LTV, DTI, DSR 쉽게 계산하기

  대출 받을 수 있는 금액, 어떻게 결정될까요?

 

내집마련을 위해 대출을 고민하고 계신다면, 가장 궁금한 것이 "나는 대출을 얼마나 받을 수 있을까?"일 것 같아요. 대출 한도는 내가 원하는 만큼 빌릴 수 있는 것이 아니라, 금융 규제에 따라 금액이 결정됩니다.  LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)과 같은 지표들이 적용됩니다. 한번 봐서는 익숙해 지지 않는 용어들기에 본인의 상황에 맞게 계산해 보며 용어들이 친숙해 질 수 있도록 살펴보겠습니다.

 

 

• LTV(주택담보대출비율)란?
• DTI(총부채상환비율)란?
• DSR(총부채원리금상환비율)이란?
• 내 대출한도는?
• 대출한도를 미리 계산해야 하는 이유

 

 

 

 

 

 

 

1) LTV(주택담보대출비율)란?

LTV(Loan To Value)는 집값 대비 대출 가능한 금액의 비율을 의미합니다. 예를 들어 LTV가 70% 적용되면, 10억짜리 집을 살 때 최대 7억까지 대출 가능한 것입니다. 자기 자본금은 3억이 있어야 하죠. 결국, 집이라는 '담보'가 가장 중요한 기준이 되는 대출입니다.

 

✔  2024년 기준 LTV 규제 완화 내용

• 생애최초 주택구입자: LTV 최대 80%까지 가능
• 일반 무주택자: 수도권 70%, 비규제지역 80% 적용

✔  LTV가 중요한 이유

• 초기 자본금(내 돈)이 얼마나 필요한지 결정됨
• LTV 비율이 낮으면, 대출받을 금액이 줄어들어 더 많은 자기 자본 필요

 

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2) DTI(총부채상환비율)란?

DTI(Debt To Income)는 소득 대비 대출 원리금 상환액 비율을 의미합니다.

쉽게 말해, 연소득의 일정 비율 이하로만 대출 원리금 상환에 사용할 수 있음을 뜻합니다.

✔  DTI 적용 방식

• 연소득이 1억 원이고 DTI가 40%면,  연간 원리금 4000만 원까지 가능
• 서울 등 규제지역은 DTI 40%, 비규제지역은 50% 적용

 

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3) DSR(총부채원리금상환비율)이란?

 

DSR(Debt Service Ratio)은 모든 대출(신용대출, 학자금대출 등 포함)의 원리금을 고려하는 비율입니다.

즉, DTI가 주택담보대출만 반영하는 것이라면, DSR은 모든 대출을 포함한 비율입니다.

✔  DSR 적용 방식

• 1금융권(은행권) 대출: DSR 40% 적용
• 2금융권(저축은행 등): DSR 50% 적용
• 신용대출이 많으면 주택담보대출 한도가 줄어들 가능성이 높음

 

4)  나는 대출을 얼마까지 받을 수 있을까?

 

✔  예시.  연소득 5000만 원 직장인이 5억 아파트 구매시, 대출 한도는?

• LTV  70% 적용 → 3.5억 대출 가능
• DTI  40% 적용 → 연간 원리금 2000만 원까지 가능
• DSR 40% 적용 → 신용대출이 있다면, 주택담보대출 한도 감소 가능

✔ 신용대출 금리 4%,  5년 만기로 5,000만 원 받았다고 가정. 연간 원리금 약: 1100만 원 주택담보대출로 감당할 수 있는 남은 연간 원리금 한도: 900만 원 (2,000만 원 - 1,100만 원) ✔  주택담보대출 금리 4% 만기 30년 대출(원리금균등)을 받으려고 함. 대출 1억 원당 연간 원리금: 약 570만 원 DTI 기준으로 감당 가능한 대출 한도 = 900만 원 ÷ 570만 원 = 약 1.58억 원

 

즉, 신용대출 및 다른 대출이 없다면 최대 3.5억 가능
신용대출을 상환하지 않고, 주택담보대출을 받는다면 약 1.58억 가능

 

 

 

 

 

 

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5) 대출 한도를 미리 계산해야 하는 이유

 

✔  재무 계획 수립

자신의 소득과 상환 능력을 파악하여 무리한 대출이나 과도한 상환 부담을 피하기 위해

 

✔  구매 가능한 주택 가격 결정

얼마의 자금이 필요하며 상환 금액을 파악하여 현실적인 가격의 주택을 고려할 수 있음

 

✔  금융 상품 선택

상품마다 상환 방식, 금리, 조건 등이 다르기 때문에 상황에 맞는 상품을 선택할 수 있음

 

✔  기타 대출과의 상호 작용 파악

신용대출이나 기타 대출이 있는 경우, 주택담보대출 한도에 어떤 영향을 미치는지 파악하여 부채 관리 정비

 

 

 

위에 예시를 든 것처럼,  본인의 대출 한도를 예측해 볼 수 있습니다.  대출 상품 중에는 LTV, DTI, DSR 모두를 적용하는 것이 아니라, DSR 규제는 해당되지 않는 상품도 존재하기 때문에(ex. 전세자금대출, 정부지원대출 등) 생각보다 좋은 조건으로 대출을 받을 수도 있고, 반대로 본인의 소득과 실제 대출에서 잡히는 소득이 달라 금액이 낮아지거나 방공제로 인한 차감 금액이 있을 수도 있습니다. 때문에 각 금융기관별로 해당 사항을 꼭 확인해야 하며, 대출한도를 미리 계산에서 소득과 자산에 맞는 현명한 '내집마련'을 해야 합니다.